近日，多名学者集中分析泰国商场接连倒闭的主要原因。

2024年初以来，关于泰国企业陆续关闭的新闻屡见不鲜，其中包括多个外省零售企业。

这些企业不得不应对日益激烈的市场竞争、消费者行为的变化，以及蓬勃发展的电商市场。

此外，零售行业的投资水平较高，因为企业需要不断创新。

泰国零售业近年的关店情况：

包括那空沙旺府的“Fairyland（แฟรี่แลนด์）”商场、清迈的“Kad Suan Kaew（กาดสวนแก้ว）”购物中心分店关闭、清迈的Promenada（พรอมเมนาดา）商场以及吞武里地区的“Tang Hua Seng（ตั้งฮั่วเส็ง）”商场的关闭。

系列趋势使得业内开始评估泰国零售市场的趋势，并分析近期各商场关闭的原因。

塔宁拉先生，泰国零售业务和购物中心管理专家，他描述了泰国零售行业的现状，并评估了许多长期运营的泰国零售企业相继倒闭的情况。

他指出，泰国零售业务和购物中心的管理需要时刻考虑多种因素，包括以下几点:

① 良好的管理体系和标准：包括现金流管理、收入和成本的管理，以及员工的培训和发展，此外还需开展符合各类职业客户需求的市场活动。

② 强大的资金支持：适当的资金管理，能够及时应对不断变化的市场环境。

③ 高层管理人员及团队的知识与经验：必须对业务有深入的了解，确保良好的经营。

④ 购物中心的地理位置：应位于大型社区的中心，且应拥有各类职业客户群体，比例均衡。

⑤ 明确的目标客户群：并且要深入理解各地购物中心的客户行为和需求。

⑥ 该行业在各个方面都在不断变化，因此管理团队必须密切关注市场动向，确保购物中心能够持续运营并保持竞争力。

除此之外，布周认为，泰国商业模式或者各行各业存在一定程度的“包浆思维”。

即如同中国文玩般追求极端的老旧，以及“包浆挂瓷”，一旦部分泰国人认定一类老旧模式或老旧物品，那么便会永久使用，直至无法使用后，仍坚持使用。

详见于泰国的公共汽车，以及当局钟爱让日本赠送二手火车。

然而和破旧物品重复使用相比，商业模式的老旧是致命的。

客户群体的需求和行为一直在改变，持续地原地踏步，终究会被时代淘汰。

Kad Suan Kaew（กาดสวนแก้ว）购物中心案例研究

Kad Suan Kaew购物中心占地约48莱，作为一个综合项目，已运营32年，地理位置优越，位于清迈市中心，于2023年6月30日正式关闭。

过去，这里曾是一个非常成功的购物中心。

然而，随着商业环境的不断变化，企业需要时刻调整策略，并紧密关注国内外的各种因素，但此地的引流模式还是缺乏管理——总认为只要开店，一定发财。只要将商品摆上柜台，一定能脱销。

由于公司在该领域缺乏远见，导致周边客户群的需求逐渐减少，影响了购物中心的受欢迎度。

缺乏客户群后，资金链开始断裂。

不过，Kad Suan Kaew购物中心的复兴仍然具备较高可能性，只要通过引入新的管理团队与拥有丰富零售经验的团队相结合，可以推动其重新实现增长。

Promenada（พรอมเมนาดา）案例研究

Promenada购物中心位于清迈，拥有约58莱的面积，开业仅9年，运营时间相对较短，于2023年5月起正式关闭。

购物中心位于清迈市二环路上，主要面向高端客户群，周边为人口密集的住宅区，并且能够服务于清迈的第二座机场。

Promenada物中心的建筑设计十分优美，符合新一代人以及70至90年代人群的审美需求，同时提供了舒适的购物环境。

在初期的管理阶段，购物中心取得了极大的成功。

然而，随着高层管理团队的更迭，管理政策出现了不连贯的情况，导致购物中心在竞争中失去了优势。

与更有经验的竞争对手相比，Promenada在各个方面都略显不足，包括租金定价低于每平方米的成本，而管理团队在这方面的经验也相对欠缺。

简而言之，由于经济不景气导致的管理团队流动更替，该中心一直都在震荡中调整适应，无法集中精力发展。

当然，Promenada（พรอมเมนาดา）购物中心仍有复兴的潜力。

其复苏的主要原因在于其优越的地理位置，能够吸引不愿进入市区的周边客户，并适应城市扩张的需求，符合泰国府（省）级规划法的相关规定。

Tang Hua Seng（ตั้งฮั่วเส็ง）吞武里分店案例研究

此店即吞武里分店或二号分店，于1991年开业，面积约为30,000平方米，于2024年9月10日正式关闭。

该购物中心至今仍保持着传统的商场模式，未进行任何形式的改造（Renovate）或更新其环境氛围（Ambience），因此未能满足新一代和老一代客户群体日益变化的需求。

另一个因素是目标客户群（catchment area）位于周围人口密集的社区，虽然这是一个非常好的机会，但商场未能有效吸引客户。

由于客户行为的变化，商场缺乏有效的市场活动和客户关系管理（CRM）及客户社会责任管理（CSR），无法吸引各个客户群体前来消费。

商场主要集中于年长客户以及专注于刺绣的小众群体，但该群体的客户数量非常有限，导致其他客户群体未能参与商场活动，从而使人流量（traffic）过低。

需要指出的是，这类业务应当面向所有客户群体，意味着必须举办适合所有职业客户群体的活动，并根据当地客户的行为和需求来规划，确保活动内容满足各类客户的需求，因为每个区域的客户需求各不相同。

另一个因素是缺乏有潜力的主力店（key account / anchor），数量过少，导致商场缺乏多样性和吸引力。

最重要的因素之一是团队需要时刻保持对市场的敏锐度并适时调整策略。

对于这两家购物中心的解决方案，它们都位于人口密集的优越地理位置，仍有机会重新占据市场主导地位。

如果能够找到具有潜力和专业性的购物中心集团进行合作（Joint Venture），便有可能实现复苏。

塔宁拉先生表示：“泰国零售管理的重要组成部分包括资金、管理层和经验丰富的专业团队，以及高效的管理系统。

与大、中、小型商店建立网络关系、制定覆盖所有客户群的战略、营造良好的购物中心氛围、开展市场营销活动、CSR（企业社会责任）和CRM（客户关系管理）活动、设定合理的租金以及有效控制成本，都是成功运营的关键要素。”

综上所述，前文通过总结多个零售企业关闭的案例可以得出，企业存在以下几个弱点：

① 未能及时调整业务以适应快速变化的市场和趋势；

② 缺乏应对内外部危机的预案准备；

③ 未能充分研究周边社区客户的需求；

④ 购物中心管理需要大量资金，必须确保资金流动性，否则容易导致长期亏损；

⑤ 频繁更换管理团队，部分团队成员可能对零售业务缺乏深入理解；

⑥ 创始团队采用家族式管理方式，可能导致业务调整和决策过程缓慢。